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Viager : est-ce un bon plan pour l´acheteur?

Les Français sont de plus en plus intéressés par l´achat d´un bien immobilier. Mais à quoi correspond exactement ce type de transaction et est-ce vraiment intéressant financièrement pour l’acheteur?

Comment fonctionne le viager ?

Dans le cadre d’un viager, un vendeur, généralement âgé, cède la propriété de sa résidence principale à un acheteur. Contrairement à une transaction immobilière classique, l’acheteur verse d’abord une partie du prix du bien «bouquet». Il donne ensuite de manière régulière au vendeur une somme nommée «rente viagère».

Cette dernière permettra au vendeur de récupérer un revenu régulier complémentaire jusqu’à la fin de sa vie. Le vendeur conserve le droit d’occuper l’appartement ou la maison jusqu’au jour de sa mort. Dans certains cas, il est possible de contracter un «viager libre». Cela permet à l’acheteur d’occuper immédiatement le logement, contre le versement d’une rente à vie plus conséquente à l’ancien occupant.  Mais seuls 5 % des viagers sont signés pour un bien libre de toute occupation.

Dans tous les cas, ce n’est qu’après le décès du précédent occupant que l’acheteur récupère la pleine propriété du bien. Il faut préciser que jusqu’au décès du vendeur, les charges liées au logement sont réparties: La taxe d’habitation et les travaux d’entretien sont payés par l’occupant, tandis que la taxe foncière et les gros travaux sont payés par l’acheteur.

Acheter en viager, coût total

Pour calculer le coût total d’un achat en viager, il faut prendre en compte le bouquet, qui correspond à une fraction du prix de marché du bien immobilier. Une décote d’occupation est appliquée au bien vendu en viager.

Ensuite, il faut prendre en compte la rente, qui est fixée selon 3 barèmes: la valeur de marché du bien au moment de l´achat, l’âge du vendeur et le type de viager (occupé ou libre). L’impact de l’âge du vendeur sur le montant de la rente est calculé grâce à l’utilisation de tables de mortalité, qui estiment la durée de vie restante de la personne.

L’achat d’un logement en viager est donc généralement très avantageux pour l’acquéreur. Le prix de revient exact du bien reste inconnu puisque l’espérance de vie réelle du vendeur ne peut pas être déterminée.

 Avantages du viager pour l´acheteur et pour le vendeur

Si le viager est souvent perçu comme un investissement «malsain», consistant à parier sur le décès précoce du vendeur, ce type d’opération est en réalité avantageux aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur.

Les autorités publiques considèrent même que le viager revêt un fort enjeu social et sociétal. Grâce à la rente viagère, le vendeur a généralement un niveau de vie supérieur à celui qu’il aurait eu avec sa seule retraite. Cela lui permet donc d’avoir une existence décente jusqu’à son décès, et éventuellement de financer un séjour en maison de retraite.

De son côté, l’acheteur peut bénéficier d’un prix de vente en moyenne inférieur de 35 à 55 % au prix du marché. Le viager lui permet aussi d’investir facilement dans l’immobilier, avec des conditions financières avantageuses et sans recourir à un crédit bancaire, tout en lui offrant la possibilité de réaliser une plus-value importante en cas de décès prématuré du vendeur.

Enfin, si l’acheteur décède avant le vendeur, la charge de la rente est transférée à ses héritiers. Certains contrats prévoient notamment une assurance-décès qui prend en charge le versement de la rente.